日圆狂贬 赴日买房近3年失利

根据国际房仲业统计，近3年到日本买房的投资人，至今几无获利，全部日圆贬值「吃掉了」，而且日本房屋持有税高，若没有出租出去，本金可能会一点一滴地流失。

近一、二年到海外买房比在国内买房更热，甚至一家公司总经理想到打算退休后去日本长居，看到日本东京代官山一新建案套房，缴1成订金去抽签，结果还没有抽到，被退的数百万日圆，还不知道如何处理这笔日圆。该位总经理表示，到日本买房还要抽签，原本以为是中介业的「噱头」，没有想到真的没有抽中，要买日本房真不容易。

尽管热衷买日本房，但近3∼4年到日本买到房的投资人至今还在住「套房」，因为之前进场买日本房地产时，日圆价位都在80∼90日圆，如今日圆贬到120日圆，汇兑损失就达3∼4成，即使日本租金投资报酬率再怎么高，也弥补不了汇兑损失。

在各国到处买房的亚太国际地产总经理秦启松就选择「认赔」卖出日本房产。秦启松说，在买日本房就像买车子一样，房价一年比一年低，就算没有跌，涨幅也很有限。

过去20∼30年日本房价只跌不涨，让大多数日本人宁可租房也不想买房，所以日本租房市场需求大，日本房要出租，非难事，只不过日本房屋持有成本很高，在几经考虑后，决定认赔卖掉。

日本信义社长何伟宏也表示，投资人赴海外置产除了预先做好资金配置规画，对于当地的法律规定更要先请教专业人士，而且每个国家地区的法律和税制都不同，不动产交易金额庞大，估算税费成本更重要。

日本信义房屋表示，以东京买房为例，购入时的一次性税费约占成交价的2∼3％，加上中介服务手续费，另外还有每年需支付固定资产税（1.4％）及都市计划税（0.3％），每年5、6月时申报。

日本的房屋持有税和台湾类似，台湾以房屋现值为课税计算标准，日本则是以固定资产税评价额（类似公告地价，约市价6折左右）为计算税基，另到日本买房一定要设立纳税管理人，代为处理税务事，一年每间房约新台币2万5,000元。

若没有将房屋出租，持有日本房产每年维护成本、税金以及相关杂费并不便宜，以一间约人民币400万元的日本东京高级套房为例，每年要交固定资产税及都市计划税约人民币2万元，外加纳税管理人费用、大楼管理费、修缮基金等，每年约人民币3万元左右。

国际房仲业者说，即使将日本房屋出租，房东还得付租赁管理费用等服务费用（大楼管理费、修缮基金等），另租金收入须列入所得，在每年2至3月要申报所得税（所得税率5∼40％），持有成本确实比较高。